出租改建小区地下人防空间业主和开发商谁说了

碑林区九锦台小区开发商未经业主同意，将地下车库中空置的人防工程出租给一家公司，该公司拟将其改建为库房、茶室、健身房等娱乐场所。业主担心，外来人员随意进出每栋楼地下空间，会带来安全隐患。

地库墙面上喷涂着“人防墙体 严禁破坏”字样，提示着该空间内为人防区域

“目前他们计划先改造两栋楼的地下人防工程，如果真被改造成各种娱乐场所，外来人员就能光明正大地随意进入小区，我们业主的居住安全该怎么保障呢。”采访中，有业主告诉记者，开发商西安高科示范产业投资有限公司于2023年1月与陕西积木盒子科技有限公司签订了《人民防控工程租赁使用合同》，承租公司已经取得了《人防工程平时使用和变更使用备案登记表》（以下简称《备案登记表》）。承租公司计划改造小区15栋楼负一层的人防工程，用作茶室、健身房、影音室、仓储、办公室等。

“小区开发商未经业主同意将人防工程出租，这样符合相关规定吗？”在小区业委会主任李女士看来，根据《‌中华人民共和国人民防空法》中“谁投资、谁使用、谁收益”‌的原则，虽然开发商是最初的投资方，但‌业主是房屋的购买者。因此，人防工程的投资建设成本随着购买转嫁给业主，‌‌那么业主应当享有人防工程的使用权和收益权‌。这意味着，‌开发商无权出租人防工程，除非开发商能拿出相关证明其未将人防工程的建设成本计入小区的建设成本。

对此，碑林区国防动员办公室持相反意见。8月8日，记者联系到碑林区国防动员办公室（原碑林区人防办），工作人员称，人防工程的所有权应归属国家，国家鼓励平战转换，平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，谁使用谁就要负责管理。1995年，由当时的建设部发布的《‌商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》‌中，‌明确规定了人防工程的地下室的建筑面积不应计入公用建筑空间。也就是说，‌这部分面积不作为小区业主共同拥有的公用面积进行分摊；《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人通过多种途径投资进行人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。工作人员说，‌人防工程在不影响其防空效能的前提下可以租赁使用，‌20年的出租期限是合同法规定的最长法定上限。

记者在该小区业委会提供的《备案登记表》复印件中看到，人防工程备案单位为陕西积木盒子科技有限公司。登记表上有备案单位的承诺，该公司承诺不在人防工程内从事非法活动，不在人防工程内生产、储存爆炸、剧毒、易燃等危险品。承诺不改变人防工程主体结构，不得擅自拆除人防工程设备设施或者危害人防工程安全和使用效能。在备案意见一栏中，碑林区人防办的意见是同意备案，请在使用过程中严格执行《国家人民防空办公室人民防空工程维护管理办法》和《西安市人民防空办公室关于人民防空工程平时开发利用备案登记办法的通知》。随后，记者按照《备案登记表》上该单位留下的联系电话拨打过去，对方表示，自己以前在该公司工作，但并非公司负责人，不知为何会留自己的电话。

《备案登记表》中，使用用途一栏为“经营仓储多功能空间”。对此，碑林区国防动员办公室工作人员表示，目前，该概念没有明确的定义，但是从字面意思不难看出，应该是不影响业主日常活动、较为安静的商业空间。“他们改的只是软结构，承重墙不能动，还要经过消防部门的核准，‌‌确保改造后的仓储设施符合消防安全标准，‌避免潜在的安全隐患。”工作人员说。

就地下人防工程的使用、管理以及收益的问题，陕西锦园律师事务所焦少鹏律师表示，商品房住宅区配建的人防工程平时使用、管理及收益的权利，到底归开发商还是归全体业主共有，近年来，就这一法律问题确实产生诸多纠纷。不同法院可能存在不同理解，法院在个案裁判中支持任何一方的情况均有所存在。源头在于，对《‌中华人民共和国人民防空法》第五条中，有关人防工程“投资者”存在不同理解。

他解释，1995年，由当时的建设部发布的《‌商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》属于部门规章，仍然有效。但这些年房地产市场的发展中，该规章可能已经不适用。2000年，当时的国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部印发《关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》中规定，“结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分。防空地下室建设所需资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本。”可以推定人防工程的建设费用已纳入了商品房建设项目的开发成本。而基于人防工程建设位置以及房地一体、房转地随的原则，在购房者缴纳购房款且取得商品房所有权后，开发商作为人民防空工程建设的初始投资者，若其无证据证实其将人防工程单独核算且未将人防工程列入商品房项目开发建设总成本的情况下，其投资者身份是会随着房屋的售出而转移给全体业主。但因此类纠纷较多，各地裁判不一，他建议，最好的解决路径是出台相关法律规定或司法解释对《中华人民共和国人民防空法》在商品房买卖关系中的“投资者”予以明确，也可由全国人大常委会法工委作法律询问答复。

对此，陕西省物业管理专家顾问何志恒认为，改造地下人防工程不仅关系到开发商的利益，‌还直接影响到每一位业主的利益。‌承租方在使用过程中应尊重和维护业主的合法权益，‌必须遵守相关规定，‌确保不侵犯业主的安全权益。